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収益物件 新築OR中古

収益物件と聞くと物件を持つとイメージ出来ますが、いざ物件を購入しようと思った時に別件を見てみると新築か中古かという選択肢も出てくることに気が付くと思います。

さて実際この悩みにぶつかった時に中古か新築かいったいどちらを選択すればいいのでしょうか。おそらく一概にはどちらが良いか言えないと思います。それはどちらにもメリットデメリットがあるからで、それぞれに会って状況なり環境なりで臨機応変に選択していくのがいいのでは無いかと思います。ではそのメリットデメリットについて見ていきましょう。

 新築収益物件のメリット・デメリット

  1. 小額の自己資金で始めることができる。
    物件評価次第ではありますが評価の高い物件は95%融資も可能となります。つまり資産価値について金融機関の第三者査定が入って評価しているので安心であるということです。
  2. 長期家賃保証(20年以上)でリスクヘッジができたり、毎月の家賃など安定して収入が得られる。
    「収益なくして投資にあらず」と言われます。長期家賃保証(20年以上)でリスクヘッジができるのは新築で、しかも限られた優良案件のみとなります。毎月の家賃など安定収入が確保でき、融資返済も計画的にできることが大切です。
  3. 場合によっては売却益も得られる。
    東京23区の基準地価は2005年には15年ぶりに上昇し、路線価の数倍で取引される土地も相次いで現れはじめました。2006年末頃から都心部のマンション販売価格が2割程度上昇するとの販売予想が多くでていて、このことはマスコミにも取り上げられているような状況です。
  4. 税制上のメリットが大きいこと。
    サラリーマンの方でも年間10~120万円程度の税制上のメリットがあること、場合によって税金還付・減額の節税効果も期待できます。そして相続税対策としても期待できます。

(収益物件情報サイトより引用)

中古収益物件のメリット・デメリット

  1. まとまった自己資金が必要である。
    物件評価次第ではありますが一般的には融資不可能な案件が多いというのが現状のようです。融資可能で評価の高い物件でも70%融資が上限とされています。つまり、まとまった資金を頭金としても金融機関の第三者査定が入って評価した方が安心である、といえると思います。
  2. リスクをとって高い利回りにチャレンジできる。
    安定よりも少しでも多くの収益にチャレンジしたい、という方には向いているのかもしれません。融資返済計画は不安定になるので、多くの自己資金を投入し、融資額を低く抑えることが重要となってきます。
  3. 場合によっては売却益も得られる。
    これは新築も中古も変わりません。中古物件は市場価格にて購入するので新築と違いすぐに転売しても価格にさほど差が出ないといわれています。ただし新築と違い、仲介手数料を3%程度支払う事を考慮する必要もあります。また建築基準や規制が厳しくなる前のものとその後のものでは評価が割れています。
  4. 税制上のメリットが新築に比べて小さい。
    新築物件と違い節税効果期待が薄いというのが現状です。減価償却済み物件のため、帳簿上の経費として算出しにくいというのもあります。相続税対策も新築ほどの期待は無いようです。

(収益物件情報サイトより引用)

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Last update:2017/2/17